Wie funktioniert der Immobilien-Budget-Rechner?
Zuerst wird die maximal tragbare Rate bestimmt: Rate = Einkommen · Quote ÷ 100. Daraus ergibt sich das mögliche Darlehen: Darlehen = (Rate · 12) ÷ ((Zins + Tilgung) ÷ 100). Plus Eigenkapital ist das dein maximaler Kaufpreis: Kaufpreis = Darlehen + Eigenkapital.
Hintergrund & Details
Das wichtigste Ergebnis ist die maximale Monatsrate – nicht der Kaufpreis. Der Kaufpreis ist nur die Folge daraus. Frag dich also zuerst: Kann ich diese Rate jeden einzelnen Monat zahlen, auch wenn das Auto kaputtgeht oder ein Kind kommt? Erst dann ist die Zahl gesund.
So liest du das Ergebnis richtig
Der Rechner verteilt deine tragbare Rate auf Zins + Tilgung. Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung arbeiten 5,5 % deiner Rate jährlich gegen das Darlehen. Je höher die Anfangstilgung, desto schneller bist du schuldenfrei – aber desto kleiner wird der mögliche Kaufpreis bei gleicher Rate. Das ist kein Widerspruch, sondern eine bewusste Entscheidung zwischen „mehr Haus“ und „schneller schuldenfrei“.
Typische Werte in Deutschland
- Eigenkapital: Mindestens die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler – je nach Bundesland 9–15 % des Preises) plus möglichst 10–20 % des Kaufpreises. Banken geben mit mehr Eigenkapital deutlich bessere Zinsen.
- Anfängliche Tilgung: Unter 2 % wird die Laufzeit gefährlich lang (oft 35+ Jahre). 2–3 % gelten als solide.
- Wohnkostenquote: 30–35 % ist der sichere Bereich. Über 40 % wird es eng.
Häufige Fehler
Der größte Fehler: nur auf den maximalen Kaufpreis schauen und ihn voll ausreizen. Die Zahl ist eine Obergrenze, kein Ziel. Zweiter Fehler: die Kaufnebenkosten vergessen. Sie sind im Ergebnis nicht enthalten und müssen meist aus dem Eigenkapital bezahlt werden – nicht aus dem Kredit. Dritter Fehler: mit dem heutigen Niedrigzins über die gesamte Laufzeit rechnen. Nach 10 oder 15 Jahren Zinsbindung folgt eine Anschlussfinanzierung, die deutlich teurer sein kann.
Praktische Tipps
Plane einen Puffer für Instandhaltung ein – als Eigentümer trägst du Reparaturen selbst (Faustregel: 1 € pro Quadratmeter und Monat). Rechne die Rate auch mit einem höheren Zins durch, um zu sehen, ob du eine Anschlussfinanzierung verkraftest. Und behalte daneben einen Notgroschen von 3–6 Monatsausgaben, statt jeden Euro ins Eigenkapital zu stecken.
Der Rechner ist ideal für die erste Orientierung, bevor du mit Bank oder Makler sprichst. Für die finale Finanzierung brauchst du ein konkretes Angebot mit deinem persönlichen Zins, denn der hängt von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf ab.